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房地產開發企業營改增稅收政策指引(三)


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時間:2016-7-6 9:09:12
來源:
海南企業家報
 

 
 
    三、不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額


    (一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產,僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。


    納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。


    (二)非正常損失的購進貨物,以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。


    (三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。


    (四)非正常損失的不動產,以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。


    (五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。


    納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產,均屬于不動產在建工程。


    (六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。


    (七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。


    本條第(四)項、第(五)項所稱貨物,是指構成不動產實體的材料和設備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。


    四、具體規定


    一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的,應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。


    不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模)
注意:只有登記為增值稅一般納稅人的房地產企業才涉及增值稅進項稅額抵扣。


    七、納稅地點


    屬于固定業戶的納稅人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的,應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準,可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。


    屬于固定業戶的納稅人,總分支機構不在同一縣(市),但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的,經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準,可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。
扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。


    八、納稅義務發生時間


    一、納稅人銷售房地產項目、出租不動產,為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。


    收訖銷售款項,是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項。


    取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為不動產權屬變更的當天。


    二、納稅人提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。


    九、預繳稅款


    一、房地產開發企業中的一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。


    應預繳稅款按照以下公式計算:


    應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%


    適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。


    一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。


    二、房地產開發企業中的小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。


    應預繳稅款按照以下公式計算:


    應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%


    小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。


    三、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目,預繳稅款時,應填報《增值稅預繳稅款表》。 (未完)
 
 
 
 
 

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